再花五百亿(86)

　　吴家和刘宏本身不是专门做房地产的，若真用上了施工企业垫资那一步，在房地产这领域内败局就是不可避免的。”
　　“所以一旦诱惑吴家走上施工企业垫资的路，他们最终还是会选择早点脱手项目对不对？而老爷子说的临界值，那个所谓1.5个亿，背后是什么逻辑，又要安插多少推手，这个我们都不知道。”
　　白有贤先是理解了庄算的意思，很快又想到了另外的可能，不免警惕道，“老爷子对我肯定是有保留的，不会让我知道他盘算的全貌。说不定他根本的目的是想借那个项目让我将你也拖下水。我们在这里算计着等吴家玩不转了，我们接手老厂房项目，但各种隐患早就被老爷子埋下去，就等着我们往坑里跳了。吴家脱手项目也不可能走的干净，便是没存了什么坏心思，也肯定是一锅粥，很难有心情收拾整齐了交接。”
　　庄算受到启发，不禁说道：“甚至有可能，刘家老爷子根本是作壁上观。忽悠我们去跟着抬价拍地，在他看来是二虎相争的格局，无论我们还是吴家拿到地，代价都肯定高。他理想中用这个项目榨干了吴家，若是吴家不敢跟了，中途停手，我们拍下了地，对老刘家而言他们只是再换个项目去挤兑吴家。我们却扔了超预期的很多钱，在那个他们并不看好的项目上，对不对？”
　　白有贤深思片刻，已经明白了刘家老爷子的险恶用心，庄算的推测不是没可能，而是太有可能了：“没错，吴家拍了地，刘家能很快达成目标。若是吴家没拍到地，我们就被高价摁在了旧城老厂区那个项目上，占了大笔资金。果然还是老狐狸啊，如果不是和算算一起讨论，还真看不出他的居心这般险恶。”
　　“刘家老爷子恐怕是盯上你，想将你拉入刘家卖命吧。”庄算叹了一口气，“将吴家搞垮只是顺带着的，这个项目不成再找别的项目。但是若我的公司陷于泥沼，刘家又抛出了橄榄枝，两相对比，将你吸引过去的机会就会更大。”
　　“我都在刘家老爷子那里自贬是个靠姿色混饭的，本来也是啊，地产公司目前这些盈利，最初的构想都是算算你提出来的，我们也不过是沿着你指出的大方向在努力。若是我去了别家公司，跟了个庸碌的人，现在可能还是默默无闻。”白有贤说的坦然，“算算这次一定又有高招破题吧？”
　　庄算顶着白有贤送来的大高帽子，不知道是该哭还是笑：“这事我想了，刘家老爷子认为我们吃亏，是按照他们的思路拍地做项目不划算的那个投资额度。举个例子，他们测算之后觉得1.5个亿是临界值，吴家可能也会设定警戒线，高过那条线以上他们就不跟拍了。
　　而我们不同啊，我们完全有资本可以全力以赴做好这个项目，不用借贷没有债务，拍地的价格无上限。若真是让我们拍下来了，我们就好好做。哪怕账面上的钱都投在了这个项目上，我们短期内没什么盈利……”
　　“那怎么行！”白有贤不舍得让庄算这样不计成本的投入，“我初步测算过，按照 250亩地2.0以内的容积率，这个项目未来的体量规模是32万平米的样子。我们要做商业、写字楼和住宅，建设成本大均价毛坯交楼的话也在3500元每平米，再加上买地交税等等费用，至少要投入十五个亿。我们给政府说的那些捆绑条件，同样也是我们要遵守的。如果真等着盖完了商业和写字楼，才能建设住宅用住宅快速回款，那也是一两年之后的事情了。
　　按照当地的房价，两年后住宅也就是四五千元每平米，商业和写字楼贵一点，六千元顶天了，算来算去我们最高收益也只是有十六七亿。还是在所有物业都卖掉的情况下，那种城市，想卖高价销售速度就不会太快，卖便宜了每平米赚几十块，还不够人力成本的。”
　　在庄算看来，白有贤的计算逻辑没有问题，投入十五个亿，在两三年后赚一两个亿，至少比存定期收益高。问题是按照投资人的理念看，投入的资金那么高时间那么久，居然只赚一两个亿？这简直是不能容忍的低效率。这与当初他一个亿拍地，几个亿投入，半年不到赚了三十个亿还多的豪宅项目相比，战绩差远了。无怪乎白有贤愤愤不平。
　　庄算安抚道：“人不能太贪，有收入总比没有强，做生意也不是每个项目都能稳赚不赔。再者两三年后房价什么样子都很难说。我们如果不差钱就不着急卖，将大型商业和写字楼先自持着，随便卖点住宅平衡一下日常成本。等着将来有机会，自持物业被我们经营的蒸蒸日上，或许会整售出去，总比零散着卖了，进来一大堆小业主，各种挑事少些麻烦。”
　　等着再过三五年，房地产市场会有爆发式的增长，那时候各种投资人就会转向大宗收购，比如在好地段的大型商业、写字楼群，一栋一栋楼的买下来。那个时候他们或许有机会谈个好价钱再卖，比现在绞尽脑汁拆散了卖给小业主划算。再者自持经营，统一定位，打造高端的形象统一招点素质高的商户，收点租金细水长流获取收益，可以养活项目上相关的工作人员。早早都散卖掉是一票买卖，未必是最佳的获利模式。
　　“算算，你不是还想着将公司拓展到全国各地么？如果钱都压在了这个项目上，未来拿地、开拓珠三角和西部城市，怎么办？”
　　庄算想了想当初的野心，全国各地去买地。不过那个目的也是为了花掉自己账上的二十个亿，项目太多鞭长莫及，他自己的脑容量肯定顾不上来，说不定拖累了更多人。现如今一个项目如果能占用十几个亿，他专心在这里做一件事，是死是活都是他，波及面小，相对简单一些，还省了不少成本。
　　“阿贤，我觉得远期规划，全国买地那个可以有。不过我们还是脚踏实地做好一个项目。将这个模式从头到尾演练一遍，作为标杆。将来再去别处拿地，有这个项目做背书更容易一些。未来，不是有钱就能拿到地的，政府也都会更聪明，不想只卖一次地收一票买卖的钱。”庄算为了图自己省事，绞尽脑汁的东拉西扯，
　　“豪宅事业部已经有成熟产品，做小做精做专，能自负盈亏之后全国选址复制就好。我们也要考虑自己的产品核心特色，沉下心来从一个项目做起，这种涵盖各类物业的综合体，立足于城市更新，帮助政府和当地改善民生，创造更多的就业岗位，将一次卖地变成了持续多年的税收，这肯定是对城市更大利好的多赢项目，是比赚了钱再去捐款修桥铺路更高级的手段。”
　　白有贤再一次被庄算描绘的理念震撼了。不愧是庄算啊，想的就是这么深远这么高尚！
　　作者有话要说：国庆节快乐！中秋节快乐！


第56章
　　千秋万代地产公司最近所有人都知道了南方城市那个大项目的事, 而且从自己的专业角度出发，努力进行研究，积极参与进来。这个城市综合体的规模，与帝都已经开工建设的国际学校根本不是一个数量级的, 复杂的同时也充满了趣味性。
　　白有贤将任务拆解到位, 每个部门都有自己研究的重点，定期讨论, 互相弥补不足, 形成合力，再借助外部专业公司的力量一起, 不到一个月就做出了第一稿。
　　一个不光是设计方案, 还包括了整个项目从人力、财务到成本, 从设计到施工，以及未来销售、持有运营到退出的长期计划纲要。
　　这份文件交到庄算手里的时候，庄算感动的要哭。
　　经过大家的各种优化, 能将投入按照每年三四个亿持续投三年, 滚动的投进来, 而非一下子占用十几个亿, 未来的收入也能从毛算的十六亿再提升一个多亿，且从第一年末就能先有收益, 而非等到两三年后再收款入账。整个项目, 只要保持账面上有五个亿就能玩的开……
　　因此, 他们其实还有十几个亿能拿去投别的项目。
　　庄算想要躺着过几年踏实的日子，只做一个项目的愿望, 还没来得及成形就已经碎成渣渣了。
　　“这个文件，你们再去优化优化，真不用如此节俭。我们的标杆项目一定要做的真材实料, 不要考虑急切的回收利益。做成经典之后，收益都在后续阶段。”庄算发表了一下自己的意见，继而又问道，“阿贤，那边政府关系搞得如何了？是不是下个月就该有拍地的公示出来了？”